在买房这件事上，大家其实都差不多
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导语：
国庆假期就快结束了，不知道有没有出国旅游的楼粉？今天我们趁着假期也来聊点国际性的话题，扯几句德国的楼市。
为什么要聊德国？因为其楼市过往和当前的表现能给我们不少启示。
过去很长一段时间，德国以极低的房价涨幅，实现了套户比的稳定上升——
具体的数据是1949年时德国的套户比仅0.65，1978年这一数字攀升到了1.2以上；直到两德合并时，其套户比始终维持在这一水准，解决了全民的住房短缺问题。
即使是面对2008年席卷全球的金融危机，德国的楼市也没有如美国一般发生次贷危机，其被视作全球少有的住房神话。
黑森州在建的新住宅。图源德国《明镜周刊》
德国楼市这一表现的最本质原因，源于战后其推行了大规模的租赁住房建设。一项数据就显示，德国的住房自有率仅46%，超过半数的德国家庭租房生活。
加之严格的指导价制度，以及对租房者权益的保障，才共同铸就了德国的住房神话。
因此，之前有一种观点就认为，我们应该学习德国路线，以化解国内的楼市问题。
不过，从近几年的市场表现来看，德国的“住房神话”似乎正一点点解体崩塌。
来自德国联邦统计局的数据就显示，2016年以来，德国的房价指数涨幅始终维持在5%以上，相较之前翻了两到三番。
德国房价季度涨幅情况。图源德国联邦统计局
尤其是近两年，来自德国Gewos城市、区域和住房研究所的统计显示，2020年德国单户住宅价格上涨10.8%，公寓价格上涨7.2%，是有记录以来的新高。
而据联邦统计局数据，截至今年一季度，德国房价在一年内平均上涨了8.9%，二季度房价指数同比高出10.9%。机构预测，德国二手房价格在一年内或将再涨10%。
眼看着房价大涨，德国人也不淡定了，很多人纷纷开始筹钱买房。眼下德国国内的买房热潮，恐怕比我们更为高涨。
为什么德国的楼市好像突然间就乱成了一锅粥？疫情确实是一大直接原因。
这波疫情对全球消费品市场的一大影响，是各类原材料价格的疯涨。有印象的话，应该还记得今年上半年钢材价格的一飞冲天，更近的例子则是煤炭涨价引发的全球范围内的电力短缺。
疫情导致的原材料价格上涨对全球经济影响深远。图源英为财情
反映到房地产市场上，自然是相关建材以及人工成本的上浮，导致的房价上涨了。这方面其实不只是德国，国内也有相应的表现。
另一方面，前面有提到，德国有半数家庭租房生活，这背后隐藏的另一项数据，是德国5%的人群占有了全国50%的房产。房价上涨，房租价格自然也会水涨船高。
德国确实针对租户有相对完善的保障措施，比如房东不得随意驱逐房客、对每一区域的租金最高额度有限制等等。但要注意到，德国的房屋租赁分作两类，分别是不含水电等的“冷租”价，和包含全部费用的“暖租”价。
其仅限制“冷租”价格，没办法阻止房东通过装修、家具等途径，来抬高“暖租”价。尤其是当大部分房产集中在小部分人手中时，涨价是一种必然。
一份2019年时的德国主要城市房租收入比情况。数据来源immobilienwelt
当然，这只能解释眼前的现象，因为德国这一轮房价上涨，实际早从2016年，甚至更早的2010年时便已出现苗头，背后的原因是复杂且多样的。
核心的因素有两方面，一是德国国内新建住房供应的持续下降。从上世纪90年代开始，德国基本停止了租赁住房的供应，但官方承诺的新建住房增量却没有如约兑现。
近几年，德国年均的新增住房供应仅有20万套左右，最低时更是只有10万套，而其高峰期每年的供应量能有70万套。有统计数据就显示，截至目前德国已批未建的公寓数量约有75万套。
这背后的关键，是德国的土地审批流程格外漫长。有一种说法，德国的一宗土地从审批到房屋建好，一般要用时5年，这大大拖慢了供应节奏。看来在土地这件事上，有些人鼓吹的私有制未见得是好事。
德国的房屋供应数量近年来明显放缓。图源网络
第二个原因，则是与供应的乏力相反，德国近些年的购房需求涨势显著。
一方面，德国是欧洲接收难民数量最多的国家，这也是其化解国内生产消费力不足的主要途径。这些新涌入的外来人口，势必带来了大量的居住需求。
另一方面，早在2010年欧债危机造成欧洲众多国家的楼市泡沫破灭后，德国稳健的市场便被盯上了。据相关机构的预估，来自外国的投资者，约占到了整个德国房屋投资市场的四分之一。
这背后的关键，则是近年来包括美国等在内众多国家的货币超发。德美这些经济体近几年的货币政策，颇有几分“今朝有酒今朝醉”的意思，其全力开动印钱机器，不可避免造成了如今房价上行的局面。
实际上，“德国人不买房”这话，本身可能就是个伪命题。
在2015年之前，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%。换言之，在很长一段时间里，德国的房产压根没法抵御通胀，这样的资产谁会愿意买？
1970年以来德国房价相关指数走势。图源网络
而对于广大租房人群而言，公证费、土地交易税等费用占到房价的至少7%，二手房交易还有3%-6%的中介费，高昂的成本不是想买就能买的。
德国经济研究所的统计就显示，全国仅有约15%的租户能承担相应的买房附加费用。
所以，看到房价上涨之后，德国人也很慌。买房这件事上，其实大家都差不多，不用太厚此薄彼，妄自菲薄。
说了这么多，想传递的信息无非是不用太迷信所谓发达国家那一套。我们政策制度的最大优势，便是博采众长与灵活的调整机制。
前几十年我们的房地产政策，有不少美国日本的影子；而近年对保障性住房的加大投入，则又有了之前德国的味道。
说白了，没有哪两个国家的市场会完全相同，我们的国情也决定了很多问题要靠自己摸索出路。我们要对自身制度有信心，才能走出一条特色的道路。
之前对于国内当前调控政策的风向，有一个打掉只涨不跌预期的判断，其实不算特别准确。更为恰当的描述应该是：杜绝房价大跌大涨，让房地产市场保持温和缓慢的增长态势，让更多人住有所居。
住有所居的目标要实现，也一定能实现。图源中新网
以这样的视角来看，不同购房者应有的心态其实并不复杂：
无论是刚需还是改善，只要“居住”仍是你置业需求中比重最大的那一部分，那就没什么好担心的。
即使因为资金等问题真的买不了，国家也会有保障性措施；当然前提是一些过于个性化的要求要有所让步，毕竟国家层面面向的是普罗大众的共性需求。
如果将买房作为一种投资，长期持有其实也没什么问题。正如前面所说，温和缓慢，长期市场肯定是看涨的，我们的经济民生还要继续向上。
但如果是抱着快进快出，只想挣快钱的目的，这种想法最好尽早打消掉。当下的市场环境不仅不支持这种行为，要打的可能正是你。
还是那句话，只要政策能持续，我们对这个市场充满信心。
本身我们国家一路走来，也正是克服了无数艰难险阻，才有了今日的成就。中国人从来不怕困难，更善于战胜困难。
篇幅有限，部分内容难免有所遗漏，国庆期间各位就当听了个故事，多了些谈资。祝大家享受好剩余的假期，国庆快乐~
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